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A relação entre locador e inquilino é uma das mais delicadas do Direito brasileiro. Em 2025, mais de 18 milhões de pessoas vivem em imóveis alugados, e a maioria não conhece nem metade dos seus direitos — o que abre espaço para abusos, cobranças indevidas, ameaças e até constrangimentos ilegais.

Este guia completo mostra os principais direitos do inquilino, o que o locador não pode exigir, os novos entendimentos da Justiça em 2025 e quando o morador pode processar e ser indenizado.

Prepare-se: este é um dos artigos mais completos da internet sobre o tema.

📌 1. O que o proprietário NÃO PODE exigir do inquilino em 2025

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), as recentes decisões dos Tribunais e práticas abusivas que se tornaram comuns nos últimos anos formam um conjunto de limites rígidos ao locador.

Aqui está a lista atualizada de 2025 — com explicações claras e exemplos reais:

🚫 1.1. Exigir mais de uma modalidade de garantia

A lei é clara: o proprietário só pode exigir uma entre as quatro garantias possíveis:

✔ Fiador
✔ Seguro-fiança
✔ Depósito caução (máximo 3 aluguéis)
✔ Título de capitalização

É ilegal exigir duas ao mesmo tempo (ex: fiador + seguro-fiança).
Essa prática é considerada abusiva e o inquilino pode denunciar ao Procon e até pedir indenização.

🚫 1.2. Exigir caução acima de três meses de aluguel

Muitos proprietários pedem 6, 8 ou até 12 meses de depósito.

Isso é ilegal.
O limite é 3 aluguéis — e deve ser guardado em caderneta de poupança, rendendo ao inquilino.

🚫 1.3. Exigir que o imóvel seja devolvido melhor do que foi entregue

O inquilino deve devolver no mesmo estado que recebeu, salvo desgaste natural.

Em 2025, a Justiça reforçou:

➡ Pintura só pode ser exigida se estava pintado antes da entrega
➡ Mobília não pode ser cobrada se já apresentava desgaste
➡ Infiltrações, vícios construtivos e problemas estruturais são responsabilidade do proprietário

🚫 1.4. Proibir animal de estimação em apartamento

Atenção: isso é polêmico, mas claro.

Desde 2023, jurisprudência consolidada:

O proprietário não pode proibir pets, a menos que:

✔ representem risco
✔ causem barulho acima da média (com provas)
✔ gerem danos ao condomínio

O simples fato de ter um cachorro ou gato não é motivo para proibir a locação.

🚫 1.5. Visitas constantes ao imóvel

O proprietário não tem o direito de “fiscalizar” o imóvel quando quiser.

Só pode entrar em 2 casos:

1. Combinado com o inquilino
2. Em caso de reparos urgentes (ex: risco de desabamento)

Fora isso, qualquer tentativa de entrada sem permissão pode gerar:

✔ multa
✔ rescisão
✔ indenização por danos morais (há dezenas de decisões em 2024 e 2025)

📌 2. Obrigações do proprietário que muitos tentam empurrar para o inquilino

Aqui está a lista que mais causa confusão:

É responsabilidade do proprietário:

✔ Problemas estruturais
✔ Vícios ocultos (mofo, infiltração, vazamento interno)
✔ Troca de caixa d’água
✔ Problemas elétricos complexos
✔ Reformas de manutenção predial
✔ Imposto (IPTU) — salvo se houver previsão contratual
✔ Seguro contra incêndio (legalmente é dele, mas pode repassar por contrato)

Do inquilino:

✔ Limpeza
✔ Manutenção simples
✔ Pequenos reparos (troca de lâmpadas, sifão, etc.)
✔ Cuidar do imóvel como se fosse seu

📌 3. Quando o inquilino pode PROCESSAR o proprietário em 2025

Aqui está a parte mais importante.

A Justiça tem concedido indenizações altíssimas em situações específicas.

Vamos às principais:

⚖️ 3.1. Assédio moral ou pressão abusiva

Exemplos:

❌ Mensagens ameaçando despejo irregular
❌ Visitas sem autorização
❌ Pressão psicológica para sair do imóvel
❌ Humilhações, gritos, intimidação

Indenizações em 2024/2025 variam de R$ 3.000 a R$ 20.000.

⚖️ 3.2. Negar reparos que são obrigação do proprietário

Se o dono não resolver:

✔ infiltração
✔ mofo
✔ fiação antiga
✔ vazamentos internos

O inquilino pode:

➡ acionar o Judiciário
➡ pedir abatimento no aluguel
➡ pedir indenização por danos materiais (móveis danificados)
➡ danos morais, dependendo da gravidade

⚖️ 3.3. Retenção indevida do depósito caução

Se o proprietário não devolver em até 30 dias após a entrega, pode pagar:

✔ valor em dobro
✔ juros
✔ correção
✔ multa
✔ indenização

⚖️ 3.4. Despejo ilegal

É proibido:

❌ trocar fechaduras
❌ cortar água, luz ou gás
❌ expulsar o inquilino sem ordem judicial

Isso configura crime, além de indenização por danos morais.

📌 4. O que mudou em 2025?

📌 1. A Justiça está mais rígida com assédio moral em locação

Síndicos e proprietários abusivos estão sendo condenados com mais facilidade.

📌 2. Proibição absoluta de visitas constantes

Agora é pacífico: o locador só pode entrar com hora marcada.

📌 3. Pets não podem ser proibidos

Direito consolidado entre 2023–2025.

📌 4. Contratos com cláusulas abusivas podem ser anulados

Qualquer cláusula que fuja da Lei do Inquilinato pode ser considerada nula.

📌 5. Checklist rápido para o inquilino usar em 2025

✔ O proprietário só pode exigir 1 garantia
✔ Caução máximo de 3 meses
✔ Ele não pode entrar no imóvel sem autorização
✔ Ele não pode proibir pets
✔ Reformas estruturais são por conta do dono
✔ IPTU só se estiver no contrato
✔ Depósito deve ser devolvido em até 30 dias
✔ Você pode processar por assédio moral
✔ Humilhações ou ameaças → danos morais
✔ Improcedência em reparos → indenização + abatimento

📌 Conclusão: o inquilino em 2025 nunca esteve tão protegido

Com tantas decisões recentes, o inquilino passou a ter mais força e mais proteção jurídica — e o proprietário deve seguir a lei à risca.

Informação é proteção.
E conhecer seus direitos significa não ser enganado, pressionado ou ameaçado.