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A relação entre locador e inquilino sempre foi marcada por dúvidas, conflitos e inseguranças jurídicas. Em 2025, com a atualização de entendimentos dos tribunais, aumento da inadimplência e expansão das locações por aplicativos, o locador precisa estar mais protegido do que nunca.

Este artigo entrega tudo o que o proprietário deve saber para não perder dinheiro, evitar golpes e garantir seu imóvel de volta rapidamente, sempre dentro da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e jurisprudência atualizada.

✅ 1. O Locador Pode Escolher Livremente o Inquilino — E Isso Não é Discriminação

O proprietário tem o direito fundamental de escolher quem ocupará seu imóvel, desde que não adote critérios discriminatórios (raça, religião, orientação sexual etc.).

Pode recusar:

• pessoa sem renda comprovada;
• candidato sem fiadores;
• quem não aceita seguro-fiança;
• histórico de despejos ou inadimplência.

👉 O locador NÃO é obrigado a entregar o imóvel para quem não atende às garantias.
Isso evita prejuízos desde o início.

✅ 2. Garantias: Qual é a Melhor Para o Locador em 2025?

O locador pode exigir uma das seguintes garantias (art. 37 da Lei do Inquilinato):

✔ Fiador

A opção mais usada. Mas atenção: tribunais exigem compatibilidade entre renda e valor do aluguel.

✔ Seguro-Fiança

Rápido, sem fiador e cobre:

• aluguel
• condomínio
• IPTU
• danos
• pintura
• multa contratual

Hoje é a garantia mais segura para o locador.

✔ Título de Capitalização

O inquilino deposita um valor (geralmente 10 a 12 vezes o aluguel).
Excelente para evitar inadimplência.

👉 O locador não é obrigado a aceitar garantia oferecida pelo inquilino se não for viável.

✅ 3. Atraso no Aluguel: O Que o Locador Pode Fazer Imediatamente

Após o 1º dia de atraso, o locador já pode:

✔ cobrar multa contratual
✔ aplicar juros
✔ aplicar atualização monetária
✔ exigir pagamento do condomínio e IPTU atrasados

👉 Em caso de atraso, o despejo pode ser iniciado já a partir de 30 dias, dependendo da situação.

🔥 4. Despejo por Falta de Pagamento em 2025: Está Muito Mais Rápido

A lei permite:

✔ Ação de despejo com liminar em até 15 dias

Quando o inquilino não paga e existe garantia (seguro, fiador etc.).

✔ Ação de despejo sem garantia – liminar em 15 dias também

(art. 59, §1º, IX da Lei do Inquilinato)

Isso significa que o locador não precisa esperar meses ou anos.

👉 Hoje, muitos juízes concedem a liminar em menos de 72 horas.

🔥 5. Como Reaver o Imóvel Alugado Sem Justa Causa (Locação Residencial)

O locador pode pedir o imóvel de volta quando:

• terminar o prazo do contrato (30 meses ou mais)
• por denúncia vazia (sem necessidade de motivo)
• para uso próprio, de pais ou filhos
• para realizar obras que impossibilitem a permanência do inquilino

O inquilino tem 30 dias para sair, ou o despejo é determinado judicialmente.

✅ 6. Danos ao Imóvel: O Locador Tem Direito à Reparação Completa

Ao final da locação, o imóvel deve estar:

• com pintura adequada
• sem rachaduras
• sem infiltrações causadas por mau uso
• sem quebra de portas, azulejos ou piso

Se houver danos:

✔ o locador pode descontar do depósito (se houver),
✔ acionar o seguro-fiança,
✔ ou entrar com ação de reparação de danos.

👉 Laudo de vistoria (entrada e saída) é obrigatório para proteger o locador.

🔥 7. Acesso ao Imóvel: Quando o Locador Pode Entrar (e Quando Não Pode)

O locador pode solicitar acesso para:

• vistoria anual
• avaliação para venda
• reparos urgentes
• fiscalizar uso indevido

Mas sempre:

✔ com aviso prévio
✔ em horário comercial
✔ sem abuso ou violação de privacidade

Se o inquilino impedir o acesso, o juiz pode autorizar a entrada mediante força policial.

⚠️ 8. Sub-locação Sem Autorização: Motivo Imediato para Despejo

Se o inquilino:

• subloca pelo Airbnb,
• divide com terceiros,
• faz locação por temporada sem permissão,

o locador pode:

✔ pedir despejo imediato
✔ exigir multa
✔ cobrar aluguéis pelo uso irregular

Jurisprudência recente vem sendo extremamente rigorosa.

🔥 9. Condomínio e IPTU atrasados: O Locador Não é Obrigado a Pagar (com exceções)

Se o contrato prevê que o inquilino paga:

• condomínio
• água
• luz
• IPTU

e ele deixa de pagar, o locador pode:

✔ cobrar judicialmente
✔ pedir despejo
✔ executar o fiador

⚠ Mas atenção:

O condomínio pode cobrar o locador diretamente — então é comum o proprietário pagar para evitar protesto e depois cobrar judicialmente do inquilino e do fiador.

💣 10. Contratos Digitais de Locação em 2025: São 100% Válidos

Contratos assinados por:

• certificado digital,
• selfie com RG,
• assinatura eletrônica simples,
• plataformas como DocuSign, Clicksign etc.,

são plenamente válidos e aceitos pela Justiça.

👉 O locador pode fechar contrato sem papel, sem cartório e sem risco.

⚠️ 11. Como Evitar o Novo Golpe do Falso Inquilino (Cresceu 312% em 2025)

Golpe mais comum:

1. Criminoso apresenta documentos falsos
2. Entra no imóvel
3. Paga apenas o primeiro aluguel
4. Some
5. Imóvel demora meses para ser retomado

Como evitar:

✔ exigir comprovação bancária verdadeira
✔ checar o CPF
✔ pedir comprovante de renda autenticado
✔ preferir seguro-fiança
✔ exigir vistoria prévia antes da entrega das chaves

🧨 12. Cláusulas Essenciais Que Todo Contrato Deve Ter

Inclua SEMPRE:

• multa por atraso
• multa por infração
• proibição de sublocação
• obrigação de reparos
• reajuste anual
• vistoria de entrada e saída
• regras de uso
• taxa de limpeza/pintura ao final
• previsão de despejo liminar

🎯 Conclusão: 2025 Está Mais Favorável ao Locador — Desde que Ele Atue Certo

Com as decisões atuais e as mudanças do mercado, o locador tem mais poder do que nunca para:

✔ proteger o patrimônio
✔ evitar prejuízos
✔ cancelar contratos irregulares
✔ despejar inadimplentes rapidamente
✔ cobrar danos integralmente
✔ escolher o inquilino com segurança

O segredo é informação + contrato bem feito + garantia sólida.