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Os direitos reais estão entre os temas mais importantes do Direito Civil, pois tratam da relação direta e imediata entre uma pessoa e um bem, conferindo poderes de uso, fruição e disposição. Regulam situações como posse, propriedade, usucapião e diversos direitos sobre coisa alheia.

1. POSSE

A posse é a exteriorização do domínio, ou seja, o exercício de fato de algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196 do Código Civil).

1.1 Conceito

É a relação fática entre uma pessoa e uma coisa, independentemente de ela ser proprietária ou não.

1.2 Classificação da posse

As principais classificações são:

• Posse direta e indireta
  Ex.: inquilino (direta) e proprietário (indireta)
• Posse justa e injusta
  Justa → sem violência, clandestinidade nem precariedade
  Injusta → violenta, clandestina ou precária
• Posse de boa-fé e de má-fé
  Boa-fé: quem acredita ser dono
  Má-fé: quem sabe que não é proprietário
• Posse nova (menos de 1 ano e 1 dia) e velha (mais tempo)

1.3 Efeitos da posse

A posse produz importantes efeitos jurídicos:

• Proteção possessória (interditos: manutenção, reintegração e interdito proibitório)
• Direito à indenização por benfeitorias
• Direito de retenção
• Aquisição da propriedade por usucapião (em certos casos)
• Responsabilidade pela perda da coisa de acordo com a boa ou má-fé

2. PROPRIEDADE

A propriedade é o mais completo direito real, conferindo ao titular os poderes de usar, gozar, dispor e reaver a coisa.

2.1 Aquisição da propriedade

Formas principais:

Bens móveis

• Tradição
• Usucapião
• Ocupação
• Especificação

Bens imóveis

• Registro no Cartório de Registro de Imóveis (título + modo)
• Usucapião
• Acessão

2.2 Perda da propriedade

Exemplos:

• Alienação
• Abandono
• Usucapião por terceiro
• Desapropriação
• Destruição da coisa
• Execução judicial

2.3 Limitações ao direito de propriedade

O direito não é absoluto. Existem limites:

• Função social da propriedade
• Direito de vizinhança
• Limitações administrativas
• Servidões
• Requisições
• Zoneamento urbano e ambiental

3. USUCAPIÃO

Usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada, atendidos requisitos legais.

Principais modalidades de usucapião:

3.1 Usucapião extraordinária

• Sem necessidade de título
• Posse por 15 anos
• Pode cair para 10 anos se houver moradia ou atividades produtivas

3.2 Usucapião ordinária

• Exige boa-fé e justo título
• Posse por 10 anos
• Reduz para 5 anos em casos específicos

3.3 Usucapião especial urbana

• Área de até 250 m²
• Posse por 5 anos
• Uso para moradia própria
• Não ser proprietário de outro imóvel

3.4 Usucapião especial rural

• Área de até 50 hectares
• Posse por 5 anos
• Uso produtivo da terra
• Moradia no local

3.5 Usucapião familiar

• 2 anos de posse exclusiva
• Abandono do lar pelo outro cônjuge ou companheiro
• Imóvel de até 250 m²

4. DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

São direitos limitados que permitem ao titular aproveitar-se de coisa pertencente a outra pessoa.

4.1 Superfície

Direito de construir ou plantar em terreno alheio.
Pode ser onerosa ou gratuita.
É um instrumento moderno de urbanismo, muito usado em parcerias público-privadas.

4.2 Servidão

Direito real que impõe a um imóvel (servidão passiva) uma utilidade a favor de outro (servidão ativa).
Exemplos:

• Passagem
• Aqueduto
• Trânsito de cabos ou tubulações

4.3 Usufruto

Direito de usar e fruir bem alheio, conservando sua substância.
Muito comum em planejamentos sucessórios.

4.4 Uso

Direito de usar a coisa dentro das necessidades do titular.
É um usufruto mais restrito.

4.5 Habitação

Direito de morar gratuitamente em imóvel alheio.
Muito comum para cônjuge sobrevivente (art. 1.831 CC).

4.6 Penhor

Garantia real sobre bens móveis.
Ex. penhor agrícola, industrial, mercantil.

4.7 Hipoteca

Garantia real sobre imóveis.
Exige registro no cartório.

4.8 Anticrese

Direito de o credor receber frutos do imóvel para amortizar dívida.
Raro na prática moderna.